Rinegoziazione del canone di locazione: come funziona la riduzione del canone con scrittura privata e modello RLI
La rinegoziazione del canone di locazione è uno strumento sempre più utilizzato nei rapporti tra proprietario e inquilino, soprattutto nei casi in cui le parti decidano di modificare temporaneamente o definitivamente l’importo dell’affitto originariamente previsto dal contratto.
Contrariamente a quanto molti pensano, non è necessario stipulare un nuovo contratto di locazione. È sufficiente un accordo integrativo tra le parti, generalmente redatto tramite scrittura privata.
La riduzione del canone può riguardare sia immobili abitativi sia immobili commerciali e può avere carattere:
temporaneo;
definitivo;
parziale;
oppure riferito a uno specifico periodo del rapporto locativo.
Dal punto di vista giuridico, la rinegoziazione rappresenta una modifica consensuale di una clausola economica del contratto già registrato, senza alterarne la validità originaria.
La scrittura privata di riduzione del canone
Per formalizzare correttamente l’accordo è opportuno predisporre una scrittura privata sottoscritta da locatore e conduttore.
Nel documento devono essere indicati:
i dati delle parti;
gli estremi del contratto di locazione originario;
la data di decorrenza della riduzione;
il nuovo importo del canone;
l’eventuale durata della riduzione;
la conferma che restano invariate tutte le altre clausole contrattuali.
La scrittura privata ha una funzione molto importante perché consente di attribuire certezza alla modifica concordata ed evita contestazioni future tra le parti.
Inoltre, rappresenta il documento da allegare in caso di comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
Comunicazione all’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI
La riduzione del canone deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate mediante modello RLI.
L’adempimento può essere effettuato:
telematicamente tramite i servizi dell’Agenzia;
tramite intermediario abilitato;
oppure presso gli uffici territoriali competenti.
La comunicazione permette di aggiornare ufficialmente la posizione fiscale del contratto e di adeguare la base imponibile relativa ai redditi da locazione.
Si tratta di un passaggio molto importante anche sotto il profilo fiscale, poiché il proprietario verrà tassato sul canone effettivamente rinegoziato e non sull’importo originariamente previsto dal contratto.
Imposta di registro e vantaggi fiscali
Uno degli aspetti più rilevanti riguarda il trattamento tributario della riduzione del canone.
La normativa prevede infatti che la registrazione dell’accordo di riduzione del canone sia esente:
dall’imposta di registro;
dall’imposta di bollo.
L’esenzione si applica indipendentemente dal regime fiscale scelto per il contratto, quindi sia nei contratti ordinari sia in quelli assoggettati a cedolare secca.
Questo rende la rinegoziazione uno strumento particolarmente utile e conveniente per gestire situazioni temporanee di difficoltà economica o per mantenere equilibrato il rapporto locativo senza dover procedere alla risoluzione del contratto.
Perché è importante formalizzare la riduzione
Molti proprietari e conduttori si limitano a concordare verbalmente una riduzione dell’affitto. Si tratta però di una scelta rischiosa.
In assenza di scrittura privata e comunicazione all’Agenzia delle Entrate:
il contratto continuerebbe fiscalmente a risultare con il canone originario;
potrebbero sorgere contestazioni sul reale importo dovuto;
il locatore rischierebbe di essere tassato su somme mai effettivamente percepite.
La formalizzazione della rinegoziazione tutela quindi entrambe le parti e garantisce coerenza tra situazione contrattuale e posizione fiscale.
Aspetti pratici da considerare
Dal punto di vista operativo, è consigliabile che la scrittura privata venga redatta in modo chiaro e preciso, evitando formule generiche o ambigue.
È inoltre opportuno conservare:
copia della scrittura firmata;
ricevuta della trasmissione del modello RLI;
eventuali comunicazioni intercorse tra le parti.
Questa documentazione può risultare fondamentale in caso di controlli fiscali o controversie successive.
Conclusioni
La rinegoziazione del canone rappresenta uno strumento legittimo, flessibile e fiscalmente vantaggioso per modificare l’importo dell’affitto durante il rapporto di locazione.
Affinché la riduzione sia correttamente riconosciuta anche sotto il profilo tributario, è però fondamentale formalizzare l’accordo con una scrittura privata e procedere alla comunicazione tramite modello RLI.
La corretta gestione dell’adempimento consente di evitare problematiche fiscali, contestazioni future e disallineamenti tra contratto effettivo e registrazioni presso l’Agenzia delle Entrate.
Riferimenti normativi
Art. 19 D.L. 133/2014
Provvedimenti Agenzia delle Entrate sul modello RLI
Testo Unico Imposta di Registro – D.P.R. 131/1986
Disciplina fiscale delle locazioni e della cedolare secca
