MA LA PROROGA E’ VERAMENTE TACITA TRA LE PARTI??
Nel settore delle locazioni immobiliari esiste spesso molta confusione sul tema della proroga tacita del contratto. Uno degli errori più frequenti consiste nel ritenere che, se il contratto continua automaticamente tra locatore e conduttore, non sia necessario effettuare alcuna comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
In realtà non è così.
È vero che molti contratti di locazione prevedono una prosecuzione automatica alla scadenza, salvo disdetta delle parti. Questo meccanismo prende il nome di proroga tacita e produce effetti pienamente validi sul piano civilistico: il rapporto locativo continua senza bisogno di firmare un nuovo contratto.
Tuttavia, la validità della proroga tra le parti non elimina gli obblighi fiscali previsti dalla normativa tributaria.
La disciplina fiscale delle locazioni prevede infatti che ogni proroga del contratto, anche quando avviene automaticamente o tacitamente, debba essere comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla decorrenza del nuovo periodo contrattuale.
L’adempimento viene effettuato tramite modello RLI, con trasmissione telematica diretta oppure mediante intermediario abilitato.
La distinzione tra effetti civilistici ed effetti fiscali è fondamentale.
Da un lato, il contratto può continuare regolarmente tra proprietario e inquilino anche senza un nuovo accordo scritto. Dall’altro lato, però, l’Agenzia delle Entrate deve essere informata della prosecuzione del rapporto locativo affinché la posizione fiscale del contratto risulti aggiornata.
In altre parole, la proroga tacita non sostituisce l’obbligo di comunicazione fiscale.
Questo principio vale sia per i contratti abitativi ordinari sia per quelli a canone concordato, compresi i classici contratti 4+4 e 3+2.
Nel caso dei contratti soggetti a imposta di registro ordinaria, oltre alla comunicazione occorre versare anche l’imposta dovuta per la proroga entro lo stesso termine dei 30 giorni.
Diverso è invece il caso dei contratti in cedolare secca, per i quali non è dovuta l’imposta di registro sulla proroga. Proprio questo aspetto ha generato negli anni diversi equivoci, inducendo molti contribuenti a credere che la comunicazione non fosse più necessaria.
Va però chiarito che l’assenza dell’imposta non elimina automaticamente l’obbligo di aggiornare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
Anche nei contratti in cedolare secca, infatti, la comunicazione della proroga resta una prassi corretta e professionalmente consigliata. Omettere l’adempimento può creare criticità successive nella gestione del contratto, soprattutto in caso di risoluzione anticipata, cessione, subentro o verifiche fiscali.
Un contratto non aggiornato nei registri dell’Agenzia potrebbe infatti risultare formalmente scaduto, pur continuando regolarmente tra le parti.
Per questo motivo, nella pratica professionale, è sempre opportuno procedere con la comunicazione della proroga, indipendentemente dal regime fiscale applicato.
Il principio corretto da ricordare è quindi molto semplice:
la proroga tacita è valida tra locatore e conduttore, ma la comunicazione all’Agenzia delle Entrate resta un adempimento fiscale autonomo e deve essere effettuata entro i termini previsti dalla legge.
Riferimenti normativi
Art. 17 D.P.R. 131/1986 – Testo Unico Imposta di Registro
Provvedimenti e chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate in materia di registrazione e proroga dei contratti di locazione
Modello RLI – Comunicazione proroga, cessione, risoluzione e registrazione locazioni
